חוקי ועד בית משותף ובחירת חברי הוועד

לגור בבית משותף זה אומנם משהו שרבים מאתנו מורגלים בו, אך בפועל הקרבה והחיים המשותפים מעוררים לא מעט בעיות ודילמות מידי פעם לכן קיימים חוקי ועד בית משותף. על מנת שהדברים יתנהלו על מי מנוחות, הוחלט במדינת ישראל שחובה לבחור וועד לכל בניין. לכן, אם לרגע חשבתם שהנושא של חוקי ועד בית משותף ובחירת חברי הוועד זה עניין של מה בכך או עניין זניח, כדאי שתדעו שזה לא כך.

ראשית, זה לא עניין של רצון או בחירה, שכן החוק קובע: בין אם יש שלושה דיירים בבניין המשותף ובין אם יש עשרות משפחות שגרות ביחד – חייב להיות ועד לבניין וגם מומלץ שיהיה ביטוח ועד בית. שנית, הוועד יכול להפוך את החיים בבניין המשותף להרבה יותר נוחים, ולכן יש משמעות לבחירת האנשים המתאימים לתפקיד. בדרך כלל לא יוכלו להיות יותר מחמישה אנשים בוועד ואת כולם צריך לבחור בהצעת דיירים משותפת, אז למה אתם מחכים?

אילו פעולות יצטרך לעשות ועד הבית?

אי אפשר לדון בנושא כמו חוקי ועד בית משותף ולא לדבר על התפקיד ועל הפעולות שחברי הוועד יצטרכו לעשות בפועל. אנחנו רואים שאומנם, מצד אחד, חברי וועד הבית יצטרכו להתמודד עם משימות כמו גביית כספים מהדיירים, אך מצד שני, הם גם הישות שתייצג את הבניין במקרים שונים ומורכבים.

למשל: אם דיירי הבניין רוצים לעשות תמ"א ומחפשים קבלנים מתאימים, חברי וועד הבית יהיו אלה שידברו עם הקבלנים או עם החברות המבצעות השונות. יתרה מכך, אם חלילה הדברים יסתבכו ויתעורר הצורך לתבוע את החברה המבצעת בגין עניין כזה או אחר, מי שעתיד לייצג את דיירי הבית בפני בית המשפט אלה הם חברי הוועד.

בנוסף, יש משמעות גם לרישום המדויק של ההכנסות וההוצאות שינהלו חברי הוועד, כי אם פתאום יסתבר שחסרים כספים – ניתן יהיה לשלוף מידע חשוב מתוך אותו רישום. כמובן שבישראל התפקיד של ועד הבית הינו התנדבותי לכל דבר ועניין ולכן חשוב לנסות ולבחור את הדיירים הכי מתאימים למשימה.

ביטוחים לועד הבית – חוקי ועד בית משותף

כתוצאה מכך שוועד הבית הוא הפנים של הבניין וחברי הוועד מייצגים גם מבחינה משפטית את הדיירים, הם גם חשופים מאוד לתביעות. למעשה, אם תתרחש תאונה כלשהי בבניין שלכם, האדם שיסבול מנזק כזה או אחר יוכל לתבוע באופן אישי את חברי הוועד.

משמעות הדברים היא שמעבר לכך שצריך להכיר את אותם חוקי ועד בית משותף, צריך גם לדאוג לרכישת ביטוח בניינים לכל חברי הוועד. זה לא באמת הגיוני או סביר שהם יצטרכו לשלם מכיסם הפרטי פיצויים בגין תאונה שקרתה בבניין, ובמיוחד אם הם כן מילאו את תפקידם בתחזוקת הבניין כמו שצריך.

לכן חשוב מאוד לדאוג לטפל בנושא הזה כבר שיותר מהר, כי רק כך חברי ועד הבית ימשיכו למלא את התפקיד שלהם בלי שום חשש.

חוקי ועד בית משותף – האחריות של נציגי ועד הבית 

בעת בה אנו עוסקים בנושא של חוקי ועד בית משותף, הרי שעלינו להבין לעומק איפה באה לידי ביטוי האחריות של נציגי הוועד הנבחרים. ובכן, ניתן להגיד באופן כללי כי, האחריות של חברי הוועד היא לנהל את הרכוש המשותף, אותו חולקים כל הדיירים – וזה כרוך בשמירה על התחזוקה השוטפת של הבניין, שמירה על הביטחון של כל הדיירים וכמובן, גם לדאוג לרכוש פוליסת ביטוח בניין משותף. המטרה של הפוליסה היא לספק לחברי הוועד ובכלל, לכל הדיירים הגנה מירבית מפני עלויות גבוהות במיוחד במידה ואירע נזק לרכוש או החללים המשותפים אותם אמורים לחלוק כל הדיירים. בהתאם לכך, כחלק מכל אותם חוקי ועד בית משותף – נציגי הוועד הם גם אלו הממונים על בחירת חברת הביטוח. בחירת חברת הביטוח שמורה לנציגי הוועד, ומספיקה הצבעה ביניהם – אך ברוב המוחלט של הבניינים נהוג בכל זאת לערוך הצבעה בין כל הדיירים על מנת להבטיח את שביעות רצונם.

גזבר הוועד

במסגרת חוקי ועד בית משותף, נבחרים עד חמישה נציגים שהם נועדו להיות אלו המייצגים את כלל הדיירים וכפי שאמרנו קודם לכן, זו אחריותם לדאוג לנהל ולתחזק את הרכוש המשותף, וכמובן גם לדאוג לרכוש פוליסת ביטוח בית משותף איכותית. לאחר שנבחרו חמישה נציגים באסיפת הדיירים, נציגי הוועד ימנו מקרבם גזבר – שהוא בעצם נציג הוועד הנבחר, שאחראי באופן בלעדי על איסוף הכספים מהדיירים, וכמובן גם על תשלום לנותני שירות וספקים, לרבות חברת הביטוח וחברת הניהול והאחזקה. עבור התשלומים המדוברים, נהוג ליצור חשבון בנק שיהיה משותף לנציגי הוועד – ואליו יעבירו דיירי הבניין את תשלום ועד הבית שלהם וכמובן גם את התשלום היחסי על הביטוח, רצוי בהוראת קבע. מדי חודש, יעביר הגזבר את התשלום לחברת הביטוח ולחברת הניהול והאחזקה – וכך ניתן להבטיח המשכיות בכל הנוגע לטיפול ותחזוקה בבניין, תוך כדי שהוא מכוסה כהלכה מבחינה ביטוחית. 

חוקי ועד בית משותף – הסבר קצר על אסיפות דיירים

בהתאם לכל אותם חוקי ועד בית משותף, על מנת לבחור את נציגי הוועד ובכלל, על מנת להעלות על סדר היום דברים מהותיים הנוגעים לכל הדיירים – יש צורך לכנס אסיפת דיירים, בה רצוי שישתתפו כל בעלי הדירות בבניין, אך מבחינה חוקית, מספיק שהשתתפו חצי. האסיפה אמורה להתכנס לפחות אחת לשנה, אם כי ברוב המוחלט של הבניינים, התדירות של כינוס האסיפות גבוהה הרבה יותר. נוסף על כך, במקרים בהם מדובר בבניין חדש, תכונס בסמוך לאכלוס הדיירים אסיפה כללית ראשונה, במהלכה יצביעו על חברי הוועד – ולאחר מכן חברי הוועד ימנו מקרבם את הגזבר. מעבר לכך, במסגרת חוקי ועד בית משותף – רצוי לכנס אסיפה כזו בשנית מדי שנה, וזו על מנת להחליף את חברי הוועד – אלא אם הדיירים מביעים שביעות רצון והם מעוניינים להשאיר את הנציגים הנוכחים. מנגד, במידה והדיירים אינם שבעי רצון מתפקוד נציגי הוועד, הרי שיוכלו לכנס אסיפה כללית גם במידה ולא עברה שנה – ובה יערכו הצבעה על ההרכב החדש. 

יש לציין כי גם כאן, על מנת להחליף חבר ועד מסוים או לחילופין, למנות הרכב חדש לגמרי – יש צורך בהצבעה של רוב. בכלל, כאשר מדובר בהחלטות מהותיות בנוגע לניהול החיים המשותפים בבניין, כמו שיפוץ, רכישות מסוימות, השתתפות בהליך התחדשות עירונית וכדומה – לפי חוקי ועד בית משותף, יש צורך ברוב מוחלט של לפחות כ-66% מכלל הדיירים. 

האם הביטוח מהווה חובה?

ובכן, לפי חוקי ועד בית משותף – ביטוח בתים משותפים אינו חובה, לפחות נכון לכתיבת שורות אלה. במסגרת החוקים, מוזכר רק כי זו חובתו החוקית של נציגי הוועד לבחור את פוליסת הביטוח בעצמם, ככל שיש לכך היענות מטעם שאר הנציגים וכמובן, מטעם כל הדיירים. עם זאת, אנו סבורים כי ביטוח זו חובה לכל דבר ועניין – למרות שלא מדובר בחובה חוקית. ללא פוליסת ביטוח איכותית, הדיירים בבניין המשותף לא יוכלו לשמור על תחזוקת המבנה לאורך זמן שכן, במידה וחלילה חלק מהרכוש המשותף ניזוק – עלות התיקון או ההחלפה עלולה להגיע לעשרות ואפילו מאות אלפי שקלים, בהם יאלצו להתחלק כל בעלי הדירות. לא חבל? במקום זאת, ניתן להוסיף עלות חודשית יחסית לעלות ועד הבית והתחזוקה שגם ככה הדיירים משלמים, ולהנות מכיסוי איכותי וראש שקט לכל אורך ימות השנה. בנוסף לביטוח עצמו, יש לא מעט הרחבות שכדאי לשקול להוסיף לפוליסה, כאלו שיוכלו להפוך את החיים של נציגי הוועד ושל כל הדיירים להרבה יותר קלים. 

הרחבות בביטוח

כפי שהזכרנו קודם לכן, יש לא מעט הרחבות שנהוג להוסיף מעבר לפוליסת הביטוח הבסיסית ואותן כדאי להכיר לאחר שלמדנו על חוקי ועד בית משותף. להלן מספר דוגמאות:

• הרחבת אחריות כלפי צד ג' – כאשר אתם מחפשים אחר ביטוח בתים משותפים השוואת מחירים, עליכם לקחת בחשבון גם את ההרחבות שאתם מוסיפים לפוליסה – כמו הרחבת אחריות כלפי צד ג'. הרחבת אחריות כלפי צד ג' בגדול נועדה להגן על נציגי הוועד (וכך גם על כל הדיירים) מפני תביעות נזיקין מטעם גורמי צד שלישי, כאשר אותם גורמי צד שלישי הם בעצם כל עובר אורח אשר מגיע לבקר בבניין ואינו נמנה בין הדיירים או בעלי הדירות. במידה וחלילה אחד מאלו חווה פגיעה בגופו או ברכושו בעת בה שהה בחללים המשותפים – יוכל להגיש תביעת נזיקין כנגד נציגי הוועד. אולם, במידה ויש לכם את ההרחבה הזו כחלק מהפוליסה שלכם, חברת הביטוח תכסה את הוצאות הפיצויים במלואן, ואפילו תכסה את ההוצאות המשפטיות הכרוכות בדבר. 
• הרחבת אחריות חבות מעבידים – עוד הרחבת אחריות שמגינה עליכם מפני תביעות נזיקין זו הרחבת חבות מעבידים. כולנו יודעים כי בכל בניין מועסקים לא מעט עובדים שנועדו לסייע לשמור על התחזוקה השוטפת – בין אם מדובר בעובדי ניקיון, ובין אם מדובר בעובדי גינון. הבעיה היא, שאותם עובדים חשופים לפגיעות גם הם, וכאשר זה קורה – גם כאן, נציגי הוועד חשופים לתביעת נזיקין, וזאת בגלל שהאחריות עליהם, המפורטת במסגרת חוקי ועד בית משותף – מוטלת על נציגי הוועד. לשם כך נוצרה ההרחבה הזו, להגן על חברי הוועד מפני תביעות כאלו. גם כאן, חברת הביטוח מכסה את ההוצאות במלואן, לרבות עלויות משפטיות.
• הרחבת נזקי מים – חשוב לציין כי בדרך כלל, מלבד ביטוח רעידת אדמה בית משותף, פוליסה ברמה הבסיסית כן מכסה נזקי מים – אך באופן מוגבל. פוליסות בסיסיות בעיקר מכסות נזקי מים ככל שהם מגיעים מהתפוצצות צנרת, או נזק משני כתוצאה מתנאי מזג האוויר. הן לא תמיד מכסות נזקי רטיבות, ובטח שאינן מכסות נזקים שמקורם בצנרת של אחד הדיירים. לעומת זאת, תוכלו להוסיף לפוליסה שלכם הרחבת נזקי מים – אשר מגנה עליכם מפני עלויות התיקון של נזקי מים ורטיבות באופן גורף. בנוסף, חברות ביטוח בדרך כלל נוהגות לעבוד בתחום הזה מול אנשי השירות המובילים בארץ, כך שההרחבה הזו גם מבטיחה לכם טיפול מסור ואיכותי בכל עת בה תצטרכו זאת. 

כמה מילים לסיום

חוקי ועד בית משותף נועדו להנחות אתכם, נציגי הוועד – ונועדו לעזור לכם להבין כיצד עליכם להתנהל, תוך כדי שהם מפרטים את האחריות המוטלת עליכם. חלק בלתי נפרד מהאחריות הזו, הוא כמובן – לבחור פוליסת ביטוח, כזו שנועדה להגן על הדיירים וגם עליכם מפני נזקים בלתי צפויים והוצאות גבוהות במיוחד. פוליסת ביטוח אמורה להגן עליכם מפני כל תרחיש, ולספק לכם את רשת הביטחון האולטימטיבית, כמו פוליסות הביטוח שתוכלו למצוא אצל חברת מרכז הביטוחים המובילה בישראל. אז אם גם אתם צריכים פוליסה עבור הבניין המשותף שלכם – צרו קשר עוד היום, ונציג בכיר מטעם חברת מרכז הביטוחים יחזור אליכם בהקדם ויתאים לכם הצעה אטרקטיבית של פוליסה איכותית באופן אישי. 

חוקי ועד בית משותף – שאלות נפוצות:

מהם החובות של חברי הוועד בית?

חובות חברי ועד הבית עשויות לכלול עמידה בחוקי התקנון, ניהול תקין של משא ומתן מול ספקי שירות (כמו חברות ניהול ואחזקה) וטיפול בתקלות ובעיות הנוגעות לנכסים המשותפים.

מהם הזכויות של חברי הוועד בית?

זכויות חברי הוועד בית עשויות לכלול קבלת מידע על פעילות הוועד, השגת רשות לפעולות והחלטות מסוימות, והשגת כינויים על בסיס התרומה לקהילה.

מהן ההתחייבויות של חברי הוועד בית?

התחייבויות חברי הוועד בית עשויות לכלול אחריות על תחזוקה ואחזקה תקינה של המשא ומתן, עמידה בתקנות והוראות הבניין, והתמודדות עם בעיות וקונפליקטים.

אילו החלטות חשובות עשויות להתקבל על ידי נציגי הועד?

החלטות חשובות עשויות לכלול אישור תקציב הוצאות, קביעת מדיניות תחזוקה ואחזקה, וקביעת כללים והוראות לתושבי הבניין.

מתי באה לידי ביטוי השתתפות עצמית?

זה משתנה במידה רבה בהתאם לתנאי הפוליסה הספציפיים שלכם. אמנם, ניתן להגיד באופן כללי, כי בדרך כלל, השתתפות עצמית באה לידי ביטוי בעיקר כאשר מקור הנזק הוא בפגיעה של אחד הדיירים – בין אם מדובר בפגיעה שהתרחשה כתוצאה מרשלנות ובין אם מדובר בפגיעה שבוצעה בזדון. ככל שניתן להוכיח כי אכן אותו הדייר הספציפי הוא זה שגרם לנזק – חברת הביטוח בהחלט רשאית להפעיל השתתפות עצמית ולפעול נגדו, על מנת שישתתף באופן חלקי בכיסוי הנזק. יש לציין כי במידה והדייר אינו מוכן לשלם ואינו משתף פעולה, שמורה לחברת הביטוח הזכות לפעול נגדו משפטית – בדיוק כפי שחברי הוועד יוכלו לפעול משפטית כנגד דייר שאינו משלם דמי ועד בית לפי חוקי ועד בית משותף.

לכמה זמן סוגרים כל פוליסה בדרך כלל?

גם כאן, ההסכם עשוי להשתנות בהתאם לחברת הביטוח. אמנם, ברוב המוחלט של המקרים – נהוג לסגור פוליסה שנה מקדימה, בדיוק כפי שנהוג לסגור חוזה מול חברת ניהול ואחזקה. לכן, מדי שנה – נציגי הוועד אמורים להחליט, ביחד עם הדיירים – עם איזו חברה יבחרו לעבוד הפעם, ויבססו את השיקולים שלהם על עליית המחירים, על שביעות הרצון שלהם מהתנהלות החברה בשנה החולפת וכמובן ישוו זאת להצעות שהם מקבלים מטעם חברות אחרות.

מי אוכף את התקנון ומגשר בין דיירים במידה ויש מחלוקת?

ובכן, כחלק מאותם חוקי ועד בית משותף – זו אחריותם של נציגי הוועד. הוועד אחראי על אכיפת התקנון בבניין, וכחלק מתפקידו, הוא גם אמור לשמור על החיים המשותפים במבנה. אולם, במידה ומדובר במחלוקת בין דיירים שאין נציגי הוועד מסוגלים לפתור ואפילו בדייר אשר עובר במכוון על התקנון, פוגע ומהווה מטרד כלפי דיירים אחרים – הרי שיוכלו לפנות למפקח הבתים המשותפים. למפקח יש סמכות במקרים כאלו, והוא יכול להוציא בכל עת בה קיימת סיבה סבירה לכך, צו שיכול לחייב את הדייר להתנהג בהתאם לתקנון – וזאת במטרה שיפסיק עם ההתנהגות הפוגעת לאלתר. 

האם פעילות הוועד היא בתשלום?

לא, להיבחר לייצג את הוועד זו התנדבות לכל דבר ועניין – ולכן אין חברי הוועד מקבלים שכר. אולם, כן קיימים מקרים מסוימים בהם עשויים לקבל החזר הוצאות.